2026年的楼市，就像被劈成了两个平行的宇宙。一边是核心城市的优质房产开始回暖，另一边，无数普通县城的二手房市场早就冻成了一块坚冰。有个县城房东老张，手里的精装大四居挂牌整整500天了。从最初的85万一路咬牙降到60万底价，结果依然石沉大海，连个上门砍价的人都没有。
看着空荡荡的屋子，老张彻底崩溃了。这种窒息感，绝对和亏多少钱没关系，而是想割肉退场，却连个接盘的人都找不到。随着城镇化红利透支，闭眼买房就能保值的时代真的结束了。既然“根本卖不掉”已经成了血淋淋的现实，普通家庭究竟该如何面对这种流动性枯竭？接下来的内容，将从更深层的角度展开这个话题。
事实上，这种资产被套牢的焦虑，早就蔓延到了很多家庭的日常生活中。毕竟房子占中国家庭资产的平均比例是70%，不像股票基金顶多占总资产的10%，跌了大不了不看，房子的涨跌直接影响家庭的大半身家。
很多人过完年和身边很多90后、95后聊天，尤其是老家在炒房氛围浓的城市的，比如南京，大家说现在最大的变化是再也没人提房子了。最开始是不敢提，南京江北有些地方已经跌了75%以上，怕说出来老人不高兴，到现在大家直接淡忘了，假装这件事没发生过。
这和过去的反差太大了。有人从小在广东长大，以前广东人逢年过节、周末最喜欢的娱乐活动就是去看房，样板间服务好，有茶水茶点，大家都觉得看新房是个趣事，现在这种情况早就远去了。
当人们不再热衷于看房，像县城房子挂网多日无人问津的情况，其实是时代红利消退的必然结果。
往前倒到1998年房改，上海虹桥试点卖千元一平的商品房，当时大家都觉得傻子才买，房子严重滞销，甚至推出了蓝印户口政策：外地人买大房最多送3个上海户口。很多做小生意的外地人，比如理发的、做裁缝的、搞装修的，靠第一桶金在上海买房落户，直接改变了家族的命运，这就是城镇化的先发红利，百倍级的收益。
这种红利到2022年就戛然而止了。现在很多人也像当年的上海人一样说“谁买房子谁傻”，但两种心态完全不一样：靠买房发大财的时代，已经一去不复返了。
甚至连开发商的老套路都没用了。上海最近有个开发商卖不出房，租了好几辆浙C牌照的劳斯莱斯、玛莎拉蒂，谎称温州看房团连夜来上海抢房，结果被网友查到车牌全是租车公司的，都是老演员了。放在2001年，温州人是真的坐绿皮车带现金来上海扫房，几百套几百套地买，把当时的上海人都看傻了。
现在再用这套骗不到人了，大家上网一搜就知道真假。过去买房不止是经济行为，还有道德正当性：问亲戚借钱买房是正当理由，买学区房更是名正言顺。20年房价一直涨，大家对这件事毫无质疑，现在全变了，大家要么不敢谈要么不想谈，满是迷茫。
这种红利消散的迷茫，不仅体现在交易冷清上，更体现在业主眼睁睁看着房子根本卖不掉时的手足无措。
大家为什么迷茫？还有个很重要的原因：从小到大没人教过人们怎么给家庭做投资决策。长辈总说“大人的事小孩少管”，和钱相关的事父母很少让孩子参与，重大财务决定都是父母默默承担。
真到要面对的时候，大家既没经验，又怕承担责任，理智上知道该怎么做，感情上下不了决心，往往需要第三方帮忙“背锅”。很多年轻人都有这种经历：劝父母卖房劝不动，眼睁睁看着家里的资产缩水，特别无奈。
现在去上海的房产交易中心看看，最常见的排队组合是爷爷和孙子，都是家庭内部交易：爷爷把房产99%的份额卖给孙子，自己留1%。这么做的好处很明显：爷爷有1%的份额，就有永久居住权，哪怕孙子不孝、欠了网贷要卖房，没有爷爷签字也卖不掉；将来交遗产税，也只需要按1%的份额交，能省一大笔钱，这种情况在以前很少见。
当这批缺乏流动性的县城房产逐渐传给下一代时，那种业主崩溃的绝望感只会更加强烈。
老一辈人对房子有三个执念：“这套房是留着养老的”“这套房不是给大家的，是给大家孩子的”“就算死也要死在这套房里”。这些想法不只是经济考量，还有很多心理因素：比如换地方住觉得不吉利，亏钱卖觉得羞耻，不愿意被子女控制，再加几十年房价上涨的惯性，总觉得房子不会放坏，比股票靠谱。
有人认识一个华北的退休老师阿姨，手里有七八套房子，全在省内的小县城和乡村，单价极低，根本不值钱，也住不过来，将来子女继承了都不知道怎么处理。
给大家一个通用的参考标准：如果当地县城的二手房均价低于5000元/平，说明当地已经没有新房开发需求了，开发商都不会进来，这种地方的非核心房产要尽快出手。因为县城的新房库存可能够卖四五年，人均住房1.5-2套，除了最好的中学对应的学区房，其他房子基本没有流动性，卖不掉也租不出去。
一旦失去了流动性，面临的折磨就不是账面跌了多少，而是彻底找不到接盘侠的崩溃。
再给大家一个判断方法：如果人们的房子还能租出去，说明还有需求，等市场回暖还有卖出去的可能；如果连租都租不出去，基本就没什么价值了。
卖房的难度也是逐年增加的：2022年底2023年初的时候，卖房只要三招：交钥匙，跟店长说这套房必卖，盯着跟进就能卖掉。半年后就要发传单、做VR、拍短视频、假装中介带看才能卖出去，到2024、2025年，可能只有靠短视频博主推广，等人捡漏才能卖出去。如果房子在北上广深杭、强省会城市，哪怕是南京、武汉这种之前跌了很多的城市，也有基本盘，不用急着不计成本卖，可以择时观察。
对于那些毫无产业支撑的县城来说，无论采用什么花式卖房手段，结果大概率依然是无人问津。
除了房子本身的价值，还要看它在家庭资产负债表里的占比。欧美国家家庭资产里房产占比只有3成甚至更低，大部分是金融资产，中国家庭倒过来，房产占比最高的时候有70%多，现在也有50%-60%，金融资产占比非常低。
过去20年拥抱房子就是拥抱城镇化的时代红利，现在时代的主赛道已经变了，家庭资产还全在房子里，是巨大的风险。不是说要把房子全卖了all in AI、新能源，而是慢慢把资产往斜率更高、增速更快的方向挪一点。比如美国有401K养老金计划的人，被动持有标普500，就跟上了互联网、科技的浪潮，财富持续增长，没有的人就被动错过了，本质就是站对了赛道。
要从这些难以脱手、根本卖不掉的房产中抽身，最大的阻力往往来自于家庭内部的沟通。
跟长辈沟通调整资产结构很难，因为父母不想被控制、不想改变、不想示弱，尤其是很多子女和父母长期分居，信任不够，很难一起做重大决策。最好的方式不是直接逼父母卖房，而是找第三方的内容给他们看，水滴石穿，避免让父母觉得被胁迫，更容易接受新的想法。
调整资产结构还要先解决一个问题：卖房之后的钱用来干嘛？要和家人一起评估家庭现金流，约定房产在总资产里的合理占比，规划债务比例，达成共识之后再行动，不然就算卖了房，长辈焦虑通胀，转头可能又买了另一套没用的房子。
沟通不畅往往会导致长辈盲目决策，买下更多打着概念噱头却连挂500天也无人问津的偏远楼盘。
很多长辈有海岛梦、养老梦，买了文旅盘、远郊养老盘，实际上根本住不上。有些家庭之前也买过外地的文旅盘，本来想着养老度假，真去住才知道有多麻烦：每周去一次路上2小时，到了还要先打扫卫生，刚适应就要返程，根本不是想象中的放松生活，体验过一次就知道不现实。
全世界的文旅地产，本质都是潮汐式度假，真正长期居住的人很少，99%的文旅大盘都很难赚钱，只有开发商赚到了钱。万人规模的超大养老社区更是被海外验证不可行：刚开的时候都是60-70岁的活力老人，氛围像大学，越到后面平均年龄越大，失能半失能的老人越来越多，社区氛围和运营成本都会越来越差，远不如混居在年轻人多的城市里舒服。
这些盲目买入的远郊盘和县城房子一样，一旦入住率断崖式下跌，业主最终都会陷入同样的崩溃。
很多符合上一代人偏好的资产，只会炒一波，之后就会迅速萎缩。比如日本80年代人喜欢唐三彩马，把价格炒到极高，这代人老去之后，子女对这类古玩没兴趣，价格直接跌90%以上，再也回不去。90年代炒得比房子还贵的红木家具，现在也早就回不到当年的价格了，除了黄金、茅台，大部分小众收藏品高点没跑的都被套牢了。
哪怕是上海的豪宅市场也有风险：上海每年3000万以上的二手房成交只有几百套，全国加起来不到2000套，但现在上海一年新发售的3000万以上豪宅就有3000套，供给远大于需求，很快就会没有接盘侠。之前大家说的5000万以上的房子保值，现在也已经被证伪了。因为市场是动态变化的，新盘品质越来越好，得房率越来越高，对老豪宅的杀伤力非常大，不能刻舟求剑。
事实证明，抛开真实需求只看账面价值，最后只会砸在手里根本卖不掉。
80后是目前负债最高的群体，人均负债70万，大部分是房贷和车贷，很多人在21-23年房价高点买了房，套得比较深。90后人均负债十几万，相当一部分是消费贷、网贷，00后负债更是以网贷为主，年轻人对钱的概念从现金变成了数字，花钱和借钱都更没有顾虑。
给正在还房贷、压力大的人三个建议。如果债务已经压得喘不过气，无论赚亏都是沉没成本，该考虑卖就卖，不要影响正常生活。如果房产在家庭资产里的占比达到70%、80%甚至更高，能卖的房子先卖掉一部分，降低风险。如果房子明显没有未来，比如北方的文旅盘、养老盘、海景房，远离城市中心的房产，尽快出手。
建议大家趁着和家人团聚的机会，一起盘点家庭资产，算清楚房产占比到底多少，很多结果会出乎意料。还要和父母聊清楚养老规划，老人的养老成本不是线性的，一旦有慢性病或者重病，开销会大幅增加，要预留足够的现金流，不要把钱全套在房子里。
面对这波时代浪潮的冲刷，每个家庭都需要重新审视手里的筹码。
回到那个挂牌500天无人问津的县城大四居，它就像一面镜子，照出了当下低线楼市最冰冷的一面。房子盖得再大再亮堂，只要失去了真实居住需求和产业人口的托底，挂牌多久都只是一串毫无意义的数字。
时代真的变了，闭眼买房的狂热已经褪去，取而代之的是资产流动性带来的严峻考验。最折磨人的，确实不是账面上跌去了多少钱，而是彻底丧失流动性后“根本卖不掉”的绝望。对普通家庭来说，及时抛开幻想，剥离那些失去生命力的劣质资产，重新规划家庭现金流，才是当下最应该做的事。只有顺应时代的趋势，我们才不至于被留在原地，守着一堆冷冰冰的钢筋水泥随风飘摇。
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